Eski Mülkiye Müfettişi Mahmut Esen, emlak vergisinin hesaplanmasında önemli bir değişim gerekliliğine dikkat çekiyor. Arsa ve arazi değerlerini belirleyen takdir komisyonlarının artık adil ve makul sonuçlar üretemediğini belirten Esen, bu komisyonların belirlediği değerlerde son zamanlarda görülen 20 ila 30 katlık artışların mülk sahiplerini mağdur ettiğini ifade ediyor. Bu durumun vergi adaletini zedelediğine vurgu yapan Esen, mevcut uygulamanın kaldırılarak, sadece özel durumlarda komisyonların devreye girdiği daha dengeli bir sistemin oluşturulması gerektiğini savunuyor.

Emlak vergisinde köklü değişiklik çağrısı

1970 yılında yürürlüğe giren 1319 sayılı Emlak Vergisi Kanunu gereğince, bina, arsa ve arazi sahipleri her yıl taşınmazlarının değerleri üzerinden belediyelere vergi ödemekle yükümlü. Bu verginin temelini oluşturan arsa ve arazi değerleri ise her dört yılda bir takdir komisyonları tarafından belirleniyor.

Mahmut Esen, mevcut sistemin günümüz ekonomik koşullarına uygun olmadığını ve vatandaşlar açısından ciddi mağduriyetler yarattığını dile getiriyor.

Takdir komisyonları nasıl çalışıyor?

Esen’in verdiği bilgilere göre, arsa ve arazilerin asgari birim vergi değerleri Vergi Usul Kanunu çerçevesinde oluşturulan takdir komisyonlarınca belirleniyor.
Bu komisyonlar, belediye başkanı veya vekilinin başkanlığında, belediye, vergi ve tapu memurları ile ticaret odası temsilcisi ve mahalle ya da köy muhtarından oluşmaktadır.

Arsalar, bulundukları mahalle, cadde veya sokak üzerinden değerlendiriliyor; araziler ise il ve ilçe bazında, niteliklerine (kıraç, taban, sulak) göre inceleniyor.

Emlak vergisi belediyelerin önemli gelir kaynağı

Emlak vergisi, büyükşehir belediyeleriyle doğrudan bir bağlantısı olmasa da, diğer belediyeler için önemli bir gelir kalemi oluşturmaktadır. Esen, Çankaya Belediyesi’nin 2024 yılı toplam gelirlerinin yüzde 27’sinin emlak vergisi gelirlerinden oluştuğunu örnek gösteriyor.

2026 yılı için belirlenen maliyetlerde yüzde 28 artış

Mahmut Esen, Hazine ve Maliye Bakanlığı ile Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı tarafından 9 Ağustos 2025 tarihli Resmî Gazete’de yayımlanan tebliğe dikkat çekti. Buna göre, 2026 yılında betonarme karkas birinci sınıf binalarda metrekare başına inşaat maliyeti 8.027 TL olarak belirlenmiş ve bu, bir önceki yıla göre yüzde 28,3’lük bir artış anlamına gelmektedir.
Kaynak: Resmî Gazete – 9 Ağustos 2025

Vatandaş tepkili: “Değerler 30 kat arttı”

Esen, 2025 yılı içinde takdir komisyonlarının 2026’dan itibaren geçerli olacak yeni değerleri belirlediğini vurgulayarak sürecin ciddi orantısızlıklara neden olduğunu belirtiyor.
“Kamuoyunda, arsa değerlerinin 20-30 kat artırıldığına dair güçlü bir kanaat oluşmuştur. Bu artışlar hem yazılı hem de görsel basında sık sık gündeme gelmiştir” diyor.

“Yapım maliyeti yüzde 28 artarken arsa 30 kat artmaz”

Esen, binaların yapım maliyetlerinin yalnızca yüzde 28 civarında artarken, arsaların 20-30 kat artırılmasını kabul edilemez buluyor. Ayrıca, arsa ve arazi değerlerinin Vergi Usul Kanunu çerçevesinde her yıl yeniden değerleme oranlarıyla güncellendiğini hatırlatıyor.

İtiraz hakkı kâğıt üzerinde kalıyor

Esen, vatandaşların takdir komisyonu kararlarına itiraz etme hakkının bulunduğunu ancak bunun pratikte oldukça zor olduğunu vurguluyor:
“Yurttaşların bu kararlara itiraz etmeleri kolay değildir. Bu nedenle siyasal iktidarın konuya el atmasında büyük yarar vardır.”

Esen’den reform önerisi: “Genel tespit uygulaması kaldırılsın”

Mahmut Esen, sistemin adil hale gelmesi için şu öneride bulunuyor:
“Takdir komisyonlarınca her dört yılda bir yapılan genel nitelikli vergi değeri tespit işlemleri kaldırılmalıdır. Diğer vergi türlerinde olduğu gibi, sadece özel durumlarda —örneğin vergi değerini değiştiren nedenler ortaya çıktığında— komisyona başvurulmalıdır.”

“Vergi adaleti için 1970 model sistemden vazgeçilmeli”

Esen, mevcut sistemin 1970’ten kalma bir uygulama olduğunu ifade ederek bunun artık çağ dışı hale geldiğine dikkat çekiyor. 2002 yılından itibaren tüm vergilerde yeniden değerleme uygulamasına geçildiğini aktarıyor.
“Emlak vergisi dışında hiçbir vergide mükellefleri kapsayan genel takdir uygulaması bulunmamaktadır. Bu nedenle dört yılda bir yapılan genel artışlar adaletle bağdaşmamaktadır. Hatta bu durum, mülkiyet hakkına müdahale niteliğindedir.”

Emlak vergisindeki dengesizliklerin giderilmesi şart

Esen, yazısında emlak vergilerindeki dengesizliklerin giderilmesi için hükümetin düzenleme yapması gerektiğine vurgu yapıyor:
“Emlak vergisindeki orantısız artışların önüne geçmek için takdir komisyonu uygulaması kaldırılmalıdır. Zira mevcut yeniden değerleme oranı varken, dört yılda bir yapılan bu artışlar adil görmemektedir.”