Pandemi döneminde fahiş fiyat artışlarının tetiklediği ev sahibi ve kiracı arasındaki uyuşmazlıklar devam etmekte. Kiracılar, artan kira bedellerine karşı duruş sergilerken, mülk sahipleri de düşük kira ödediğini düşündüğü kiracıları çıkarmak için çeşitli ihtiyaç gerekçeleriyle mahkemelere başvuruyor. “Oğlum gelecek”, “evim dönüşüme girdi”, “kızım evlenecek” gibi ifadelerle açılan davaların artması dikkat çekiyor; bu tür davalar, mahkemelerin daha titiz bir inceleme sürecine tabi tutuluyor.

Türk Borçlar Kanunu’nun 350. maddesine dayanarak açılan ihtiyaç tahliye davalarında, Yargıtay’ın son zamanlarda uyguladığı titiz denetim dikkat çekiyor. Hukuk uzmanları, ev sahibinin kendisi veya yakınları için ileri sürdüğü “samimi kullanım ihtiyacı” iddialarının artık çok daha dikkatli incelendiğini vurguluyor.

Bu yaklaşım, kiracılar için önemli bir yargısal koruma sağlar. Özellikle, tahliye sonrası konutun kısa bir süre içinde daha yüksek bir bedelle kiraya verileceği izlenimi oluştuğunda, mahkemeler bu davaları reddetmektedir. Tartışmayı derinleştirmek için hukukçularla bir araya geldik.

“İhtiyaç sebebiyle sözleşme feshedilebilir”

Gayrimenkul Hukuku Enstitüsü Başkanı Ali Yüksel, Borçlar Kanunu’nun 350. maddesine göre, ev sahiplerinin kendileri veya aile üyeleri için konut ya da işyeri ihtiyacı dolayısıyla kira sözleşmesini feshedebileceklerini belirtti. “Sözleşmeden en az 15 gün önce ihtar çekilmeli. Eğer sözleşme belirli süreli ise, bu sürenin bitiminden itibaren bir ay içinde dava açılmalıdır. Ayrıca, konut veya işyerini yeni satın alan malik de ihtiyacı varsa davayı açabilir.” dedi.

Son yıllarda kiracıların tahliyesinin zorlaşmasının, kira artışlarının enflasyon ve piyasa koşullarının gerisinde kalmasıyla mülk sahiplerinin alternatif yollar aramasına yol açtığını söyleyen Yüksel, “Konut ya da işyerinin boş olması durumunda yüksek kiraya verilme potansiyeli ciddi bir çekişme yaratıyor. Borçlar Kanunu’na göre, bir kiracı kirasını aksatmadığı müddetçe 10 yıl boyunca sözleşmesi feshedilemez.” ifadelerini kullandı.

“Kiracıyı bezdirmek için eve sürekli emlakçı gönderiliyor”

Mülk sahiplerinin kira artışını sağlama veya kiracıları tahliye etme konusunda değişik yöntemler denediği gözlemleniyor. Bu yöntemlerin başında kira tespit davaları geliyor. Ancak, bu davaların uzun sürmesi ve tespit edilen bedellere faiz işlenmemesi, bu yolu yetersiz kılmakta. Ayrıca kiracıların rahatsız edilmesi amacıyla evlerine emlakçı gönderilmesi gibi yöntemler de kullanılmakta. İhtiyaç davası açma yolunun yaygınlaştığı bu dönemde, ihtiyacını ispatlayamayanlar kendi çevrelerinden bir akrabası veya güvendiği birine satış yaparak tahliyeye zorlanmakta.

“Yüksek kira kastı anlaşılırsa mahkemeler davaları reddediyor”

Yargıtay’ın ihtiyaç nedeniyle tahliye davalarındaki daha sıkı tutumu dikkat çekmektedir. Arabulucu Avukat Özge Kandil, “Türk Borçlar Kanunu’nun 350. maddesi çerçevesinde açılan ihtiyaç tahliye davalarında Yargıtay, son dönemde daha titiz bir denetim gerçekleştirmekte.” açıklamasında bulundu.

Kandil, kiracının çıkarılması için ikame edilen ‘samimi kullanım ihtiyacı’ iddialarının gerçekliğine yönelik titiz bir inceleme süreci yürütüldüğünü vurguladı. Kullanım gereksiniminin geçersiz olduğuna veya tahliye sonrasında konutun daha yüksek bir bedelle kiraya verilmesine yönelik niyetin belirlendiği vakalarda mahkemelerin davaları reddettiğini ifade etti. Bu tutum ise kiracılara önemli bir yargısal koruma sağlıyor.

Hukukçulardan uyarılar

 ● Tahliye taleplerinin artması, kiracıları uzun vadeli sözleşmelere yönlendiriyor.

 ● Yeni sözleşmelerde 2-3 yıllık kontratlar tercih edilir oldu.

 ● Ev sahipleri, uzun vadeli güvence karşılığında sabit gelir önerisiyle kiracılara yaklaşım sergiliyor.

 ● Arabuluculuk ve Yargıtay’ın dikkatli tutumu, uyuşmazlıkların çözümünde denge sağlayıcı bir rol üstlenmekte.

 ● Bununla birlikte kalıcı bir çözüm, hukuki düzenlemeler yanında konut arzının artırılması ve sosyal konut politikalarının güçlendirilmesi ile mümkün olacaktır.

 ● Hem ev sahipleri hem de kiracılar için en önemli güvence, mevzuatı iyi bilmek ve haklarını bilinçli bir şekilde kullanmak şeklinde özetlenebilir.

 ● Sözleşme yapılırken veya bir uyuşmazlık ortaya çıktığında, hukukçudan profesyonel destek almak, bireysel sıkıntıları önleyip toplumsal huzura katkı sağlıyor.

“Kira davalarının yarısı tahliye”

Arabuluculuk sürecinde kiracıların daha yüksek bir kira önermesi durumunda tahliyeden vazgeçmenin, asıl amacın tahliye olduğuna işaret ettiğini söyleyen Yüksel, “Bu davalar 3-4 yıl boyunca sürebilir. Çoğu kiracı, dava sürerken kirayı artırarak anlaşma teklifi sunuyor. Kira ile ilgili davalar içerisinde tahliye davaları, yarıdan fazlasını oluşturmaktadır. Ancak mevcut enflasyonist baskılar ve konut üretimindeki azalma, tahliye davalarının sayısının artacağına işaret ediyor.” şeklinde değerlendirmelerde bulundu.

Pandemi öncesinde 2020 yılında yıllık olarak 30 bin olan tahliye davalarının, 2024 yılında 130 bin olacağı öngörülüyor. Bu davalar, Sulh Hukuk ve İcra Mahkemeleri’nde görülmekte. Ali Yüksel, “Sulh Hukuk Mahkemesi’ndeki işler, 2015’ten 2024 yılına kadar yüzde 220 artmış durumda. Ancak bu mahkemelerin iş yoğunluğunun artmasının yanı sıra, davaların görülme süreleri de uzamış; ilk derece mahkeme süreci 90 günden 130 güne çıkmıştır.” ifadelerini kullandı.

“Arabuluculuk öncelikli”

Arabulucu Avukat Özge Kandil, yükselen enflasyon, sınırlı konut arzı ve gayrimenkul değerlerindeki artışların, konut kira piyasasını önemli ölçüde etkilediğini belirtti. Kandil, “Artık her iki taraf da bir uyuşmazlık durumunda doğrudan dava açamaz; öncelikle arabulucuya başvurarak çözüm aramak zorundadır. Anlaşma sağlanamazsa, dosya yargıya taşınır. Bu durum, sürecin uzamasına neden olmaktadır.” dedi.

Hamide HANGÜL