Türkiye'deki ikinci el konut pazarında satışlar gerilerken, ev sahiplerinin yüksek fiyat beklentisi alıcı ile satıcı arasındaki farkı büyütüyor. TÜİK verilerine göre eylül 2026'da birinci el konut satışları yıllık yüzde 3,9 artışla 51 bin 519'a ulaştı. Diğer yandan, ikinci el satışlar yüzde 15,3 azalarak 90 bin 871'e geriledi.

Piyasadaki durgunluğun temel sebeplerinden biri, ikinci el konut fiyatlarının bazı bölgelerde sıfır konut fiyatlarına yaklaşması.

Emlak İlanları Fiyat Beklentisini Artırıyor

Ev sahipleri fiyat belirlerken, emlak ilan sitelerindeki benzer ilanları referans alıyor. Ancak bu ilanlardaki rakamlar gerçek satış fiyatlarını yansıtmıyor ve bu durum fiyat beklentilerini yukarı çekiyor.

Eski binaların bakım, tadilat, deprem güvenliği ve yenileme maliyetleri de eklenince, alıcılar aynı bütçeyle daha yeni konutlara yöneliyor. Satıcılar beklediği fiyata ulaşamayınca ilanlarını uzun süre yayında tutuyor. BETAM verilerine göre satılık konut ilanlarının kapanma süresi eylülde 57,6 güne çıktı. Konut talep endeksi ise aylık yüzde 6,4 geriledi.

İlan Süreleri Uzunlaşıyor

Gayrimenkul sektörü temsilcileri, fiyatın ikinci el piyasasında satışın önündeki en önemli engellerden biri haline geldiğini ifade ediyor. Uzmanlara göre ev sahipleri konutlarının değerini çoğunlukla çevredeki ilanlara bakarak belirliyor. İlan fiyatı ile alıcı ve satıcının anlaştığı gerçek satış bedeli arasında ise dikkate değer farklar ortaya çıkabiliyor.

Yüksek fiyatla ilana çıkan konutlar uzun süre alıcı bulamıyor. Satıcılar da zamanla indirim yapmak zorunda kalıyor. Yeni projelerde sunulan ödeme seçenekleri, garanti ve düşük bakım ihtiyacı da ikinci el konutların rekabet şansını zayıflatıyor. Sektör temsilcileri, ilan fiyatlarının değil, gerçekleşen satışların esas alınması gerektiğini vurguluyor. Gerçekçi fiyat belirlemeyen ev sahiplerinin satış sürecini uzattığı ifade ediliyor.

Kira Getirisi Hesaba Katılmalı

Konut yatırımında kira getirisi de alım kararını etkileyen bir faktör. Satış fiyatları yükselirken, kira bedellerinin aynı oranda artmaması yatırımın geri dönüş süresini uzatıyor. Özellikle eski ve yüksek fiyatlı dairelerde kira çarpanı yatırımcı açısından daha az cazip hale geliyor.

Yatırımcılar artık yalnızca konutun gelecekte değerleneceği beklentisiyle hareket etmiyor. Ödedikleri bedelin ne kadar sürede kira geliriyle karşılanabileceğine de dikkat ediyorlar. Bu durum, fiyatı yüksek ikinci el konutların yatırımcı talebini kaybetmesine yol açabiliyor.

Ucuz Evlerin Gizli Maliyeti

İkinci el konutlar her zaman kazançlı olmayabiliyor. Özellikle eski binalarda elektrik ve su tesisatı, çatı, asansör, yalıtım ve ortak alanların yenilenmesi ciddi masraf oluşturabiliyor. Mutfak ve banyo tadilatı ve kapsamlı yenileme ihtiyacı, başlangıçta cazip görünen fiyatı önemli ölçüde artırabiliyor.

Alıcılar artık yalnızca evin satış bedeline değil, taşındıktan sonra karşılaşacakları masraflara da dikkat ediyor. Bu nedenle bazı konutlarda düşük etiket fiyatı, toplam maliyet hesabında avantajını yitirebiliyor.

Deprem Güvenliği Artık Öncelikli

İkinci el konut seçiminde binanın yaşı ve deprem güvenliği giderek daha belirleyici bir faktör haline geliyor. Aynı mahalledeki iki daire arasında yalnızca metrekare ya da kat farkı değil, şunlar da tercihi etkileyebiliyor:

Alıcılar eski binalarda düşük fiyatın yanı sıra olası güçlendirme veya kentsel dönüşüm maliyetini de üstlenmek istemiyor. Bu nedenle konum avantajı yüksek olsa bile yapısal güvenliği belirsiz konutlar, karar aşamasında olumsuz etki yaratabiliyor.